Si vas a vender, heredar o donar un inmueble en Alcorcón, el impuesto de plusvalía es una de las piezas fiscales que más dudas genera y más disgustos provoca cuando aparece al final de la operación sin haberlo previsto.

Esta guía explica, con la ordenanza fiscal vigente en la mano, qué es realmente la plusvalía municipal en Alcorcón, cuándo hay obligación de pagarla, cómo se calcula con los dos métodos que la ley permite y en qué casos la normativa prevé exenciones, bonificaciones o supuestos de no sujeción.

Todos los datos numéricos, coeficientes y tipos de gravamen proceden de la Ordenanza Fiscal nº 22 del Ayuntamiento de Alcorcón, publicada en el BOCM nº 8 de 10 de enero de 2025 y en vigor para el ejercicio 2026.

Qué es la plusvalía municipal en Alcorcón

La plusvalía municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un tributo directo y potestativo que los ayuntamientos pueden establecer al amparo del artículo 59.2 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDLeg 2/2004). Alcorcón lo tiene establecido y lo regula mediante la Ordenanza Fiscal nº 22.

El impuesto no grava toda la ganancia que obtienes al vender una vivienda. Grava únicamente el incremento de valor del suelo urbano desde que lo adquiriste hasta que lo transmites. Esto tiene tres consecuencias prácticas que conviene entender bien desde el principio:

1. Los terrenos rústicos no están sujetos al impuesto, aunque cambien de manos.

2. Las reformas, muebles, mejoras o revalorización de la construcción no cuentan en el cálculo. Solo se mira el suelo.

3. La plusvalía municipal no es la misma "plusvalía" que declaras en el IRPF. La ganancia patrimonial que tributa en la renta es un impuesto estatal distinto que compara precio de venta y precio de compra del inmueble completo.

Es habitual confundir ambos conceptos, sobre todo porque la palabra "plusvalía" se usa coloquialmente para las dos cosas. Cuando en Alcorcón se habla del "impuesto de plusvalía" sin más matices, se refiere casi siempre al IIVTNU que gestiona el Ayuntamiento.

Cuándo se paga la plusvalía en Alcorcón: hecho imponible, no sujeción y exenciones

El hecho imponible del IIVTNU se produce cuando se transmite la propiedad de un terreno urbano o se constituye o transmite un derecho real de goce sobre él (usufructo, uso, habitación, superficie…). Da igual si la transmisión es entre vivos u por causa de muerte, y da igual si es a título oneroso o gratuito.

En la práctica, esto se traduce en tres grandes escenarios en los que aparece la plusvalía:

• Compraventa de una vivienda, local, plaza de garaje o solar urbano.

• Herencia de un inmueble situado en Alcorcón.

• Donación en vida de un inmueble.

Ahora bien, la ordenanza y la ley general contemplan varios supuestos en los que no hay que pagar, y aquí es fundamental distinguir tres figuras jurídicas que suelen confundirse.

No sujeción: la operación queda fuera del impuesto

Cuando una transmisión "no está sujeta", ni siquiera se ha realizado el hecho imponible: el impuesto no llega a nacer. La ordenanza de Alcorcón, siguiendo la ley estatal, recoge varios supuestos de no sujeción especialmente relevantes en operaciones familiares:

• Aportaciones de bienes entre cónyuges a la sociedad conyugal y adjudicaciones que se hagan a su favor en pago de esas aportaciones.

• Transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos como consecuencia de sentencias de nulidad, separación o divorcio, con independencia del régimen económico matrimonial. Este punto es importante: repartir la vivienda tras un divorcio, cuando se hace en cumplimiento de sentencia, no devenga plusvalía municipal.

• Transmisiones de terrenos rústicos.

• Inexistencia de incremento de valor: si con las escrituras de adquisición y transmisión se acredita que el suelo no se ha revalorizado (o se ha depreciado), la operación no está sujeta. Este supuesto proviene de la STC 182/2021 y del RDL 26/2021, y hoy figura de forma expresa en el artículo 4.5 de la ordenanza. Ojo: aunque no toque pagar, hay que presentar la declaración y aportar los títulos que documentan las dos operaciones.

Exenciones: hay hecho imponible, pero la ley perdona la cuota

Las exenciones sí presuponen que la transmisión está sujeta, pero la ley libera del pago. En Alcorcón se aplican, entre otras:

• Constitución y transmisión de servidumbres.

• Transmisiones de inmuebles dentro del Conjunto Histórico-Artístico o declarados de interés cultural, cuando los propietarios acrediten obras de conservación, mejora o rehabilitación a su cargo.

• Dación en pago de la vivienda habitual al banco para cancelar la deuda hipotecaria, y ejecuciones hipotecarias sobre la vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos de la ordenanza (entre ellos, que el deudor y su unidad familiar no tengan otros bienes suficientes para pagar la deuda).

• Transmisiones en las que el obligado al pago sea el Estado, las Comunidades Autónomas, las entidades locales, la Seguridad Social, la Cruz Roja o instituciones benéficas.

Bonificaciones: la cuota se reduce en un porcentaje

Las bonificaciones son reducciones sobre la cuota íntegra. En Alcorcón la más importante para propietarios particulares es la del 95% en herencias de vivienda habitual para determinados familiares, que veremos en detalle más adelante.

Estas tres figuras (no sujeción, exención y bonificación) no son intercambiables y no se solicitan de la misma forma. En caso de duda, siempre conviene identificar en cuál de las tres encaja tu situación antes de presentar la autoliquidación.

Si quieres profundizar en los supuestos en los que la normativa permite reducir o incluso evitar la cuota, puedes consultar nuestra guía específica sobre cómo vender sin pagar plusvalía municipal en Alcorcón.

Quién paga la plusvalía municipal

La condición de sujeto pasivo depende del tipo de transmisión:

• En las transmisiones onerosas (compraventas, permutas, aportaciones onerosas), es sujeto pasivo la persona que transmite el terreno o el derecho real. En una compraventa, por tanto, paga el vendedor.

• En las transmisiones lucrativas (herencias, donaciones), es sujeto pasivo quien adquiere el terreno. En una herencia paga cada heredero por lo que le corresponda; en una donación paga el donatario.

• Cuando el vendedor de una operación onerosa es una persona física no residente en España, la ordenanza designa como sustituto del contribuyente al comprador. En la práctica, esto significa que Hacienda puede reclamarle el impuesto al comprador si el vendedor no residente no lo abona.

Es habitual, sobre todo en compraventas, pactar en la escritura quién asume "los gastos e impuestos". Ese pacto es válido entre las partes, pero no vincula al Ayuntamiento: si en el contrato figura que paga el comprador y luego no se paga, la Administración reclamará al obligado tributario que marca la ley, no al que consta en la escritura.

Cómo se calcula la plusvalía en Alcorcón: los dos métodos

Desde la reforma introducida por el RDL 26/2021 tras la STC 182/2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo y aplicar el que le resulte más favorable. La ordenanza de Alcorcón recoge expresamente ambos.

Método objetivo

Se calcula sobre el valor catastral del suelo en el momento del devengo (no sobre el valor de la construcción). La fórmula es:

Base imponible objetiva = Valor catastral del suelo × Coeficiente por años de tenencia

Cuota íntegra = Base imponible × Tipo de gravamen

Los coeficientes vigentes en Alcorcón en 2026, según la Ordenanza Fiscal nº 22, son los siguientes:

Los años se cuentan completos, sin fracciones. Cuando el periodo de generación es inferior a un año, se prorratea el coeficiente anual por meses completos.

El tipo de gravamen en Alcorcón está escalonado por tramos de tenencia:

Método real

En lugar de partir del valor catastral, este método se apoya en la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición que consten en las escrituras (o el comprobado por la Administración tributaria, si es superior).

Cuánto se paga en Alcorcón: dos ejemplos prácticos

Los ejemplos siguientes son hipotéticos y se ofrecen únicamente con fines ilustrativos. Los datos concretos de cada operación deben calcularse con los valores catastrales reales del inmueble.

Ejemplo hipotético 1: venta de un piso tras 12 años de tenencia

• Valor catastral total del inmueble: 60.000 €

• Valor catastral del suelo: 24.000 € (40% del total)

• Años de tenencia: 12

• Coeficiente aplicable: 0,09

• Tipo de gravamen (tramo 11-15 años): 28%

Método objetivo:
Base imponible = 24.000 × 0,09 = 2.160 €
Cuota íntegra = 2.160 × 28% = 604,80 €

Si el vendedor puede acreditar con escrituras que la diferencia entre precio de compra y precio de venta multiplicada por el porcentaje del suelo (40%) da una base inferior a 2.160 €, podrá optar por el método real. Si, por el contrario, no hay incremento de valor demostrable, la operación no está sujeta y no se paga cuota, pero hay que declararla igualmente.

Ejemplo hipotético 2: herencia de la vivienda habitual del causante

• Valor catastral del suelo: 30.000 €

• Años de tenencia del causante: 20 o más

• Coeficiente aplicable: 0,40

• Tipo de gravamen (tramo 16-20 años): 27%

• Heredera: hija empadronada en la vivienda durante los últimos 3 años

Método objetivo:
Base imponible = 30.000 × 0,40 = 12.000 €
Cuota íntegra = 12.000 × 27% = 3.240 €

Si la heredera cumple los requisitos de la bonificación por vivienda habitual (más adelante), la cuota íntegra se reduce en un 95%:

Cuota líquida ≈ 162 €

Este ejemplo muestra hasta qué punto verificar el derecho a la bonificación puede cambiar la factura final.

Exenciones y bonificaciones específicas en Alcorcón

Además de las exenciones estatales ya mencionadas, la Ordenanza nº 22 de Alcorcón prevé dos bonificaciones potestativas que conviene conocer.

Bonificación del 95% en herencia de la vivienda habitual del causante

Cuando la vivienda habitual del fallecido se transmite por herencia a determinados familiares, la cuota íntegra se bonifica en un 95%. Los requisitos, tal como los recoge el artículo 9 de la ordenanza, son estrictos:

• Los beneficiarios deben ser cónyuge (o pareja de hecho inscrita en el Registro de Uniones de Hecho de la Comunidad de Madrid), descendientes menores de 25 años, descendientes incapacitados judicialmente o descendientes con discapacidad superior al 65% y rentas anuales inferiores a 8.000 €.

• El beneficiario debe figurar empadronado en el inmueble durante al menos los 2 años anteriores al fallecimiento.

• No se puede transmitir el inmueble en los 4 años siguientes a la herencia. Si se vende antes, se pierde la bonificación.

• La bonificación se aplica solo sobre la cuota de legítima que por ley corresponda a cada heredero.

La ordenanza prevé una excepción útil: no se pierde la bonificación si el causante estaba empadronado en una residencia de mayores o centro de atención residencial en el momento del fallecimiento, siempre que el inmueble transmitido hubiera sido su última vivienda habitual antes del ingreso. En esos casos la bonificación se aplica de oficio.

Bonificación del 95% en herencia de locales afectos a actividad económica

Existe una bonificación equivalente del 95% cuando lo que se transmite por herencia son locales comerciales afectos a la actividad económica del causante, siempre que se hereden a favor de descendientes o cónyuge y estos mantengan la actividad durante los 4 años siguientes. Los locales destinados a alquiler o venta inmobiliaria quedan expresamente excluidos.

Un aviso importante sobre la vivienda habitual

Es habitual escuchar que "vender la vivienda habitual está exento de plusvalía municipal". Esto no es correcto en términos generales. En Alcorcón:

• La compraventa de la vivienda habitual no está exenta de IIVTNU con carácter general. El vendedor debe presentar la autoliquidación y pagar lo que corresponda, sin perjuicio de aplicar el método real si es más favorable, o de que la operación quede no sujeta si no hay incremento de valor.

• La dación en pago de la vivienda habitual sí está exenta, con requisitos estrictos.

• La herencia de la vivienda habitual del causante puede llegar al 95% de bonificación, pero solo para los familiares y con los requisitos mencionados.

Cada supuesto encaja en una figura distinta (no sujeción, exención, bonificación) y sigue un procedimiento distinto. La confusión entre estos tres conceptos es el origen de muchas de las liquidaciones mal presentadas.

Plazos y trámites: cómo presentar la autoliquidación en Alcorcón

Alcorcón funciona por el sistema de declaración-autoliquidación: es el contribuyente quien calcula el impuesto y lo ingresa, y el Ayuntamiento revisa a posteriori.

Los plazos desde el devengo (fecha de la transmisión o del fallecimiento) son:

• Transmisiones entre vivos (compraventas, donaciones): 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. Sábados, domingos y festivos no cuentan como días hábiles.

• Transmisiones por causa de muerte (herencias): 6 meses desde el fallecimiento del causante, prorrogables otros 6 meses si se solicita antes de que venza el plazo inicial. La solicitud de prórroga se presenta en el Registro del Ayuntamiento con instancia general, DNI del solicitante y certificado de defunción, y su concesión es automática.

La documentación básica incluye la copia simple de la escritura de la transmisión, DNI/NIE de los intervinientes y el último recibo del IBI. En herencias con escritura de aceptación, se aporta esa escritura; sin ella (herencia yacente), se aportan certificado de defunción, últimas voluntades, testamento o declaración de herederos, escritura de adquisición del inmueble y declaración del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Si se opta por el método real, es obligatorio aportar también la escritura de adquisición original.

La declaración puede presentarse:

• Telemáticamente a través del Registro Electrónico del Ayuntamiento o cualquier otro registro electrónico habilitado.

• Presencialmente en el Registro del Ayuntamiento (Plaza de los Reyes de España, nº 1), previa cita.

• Por correo administrativo certificado en oficinas de Correos.

No se admite la presentación por e-mail.

La oficina de Atención Tributaria del Ayuntamiento ofrece autoliquidación asistida por su personal técnico en casos complejos, previa cita.

Presentar la autoliquidación fuera de plazo genera recargos e intereses de demora, aunque no haya que pagar cuota (por ejemplo, en supuestos de inexistencia de incremento). La obligación de declarar existe incluso cuando la cuota sea cero.

El papel del valor catastral del suelo

Todo el cálculo del método objetivo depende del valor catastral del suelo en el momento del devengo. Ese valor lo determina la Dirección General del Catastro y aparece en el recibo del IBI, desglosado entre valor del suelo y valor de la construcción.

En municipios como Alcorcón conviven zonas muy heterogéneas: barrios consolidados con ponencias de valores antiguas (Centro, San José de Valderas, Parque Oeste), zonas de desarrollo más reciente (Ensanche Sur, Parque de Ondarreta) o barrios periféricos con suelo con un peso distinto sobre el total (Parque Coimbra). La proporción entre valor del suelo y valor total del inmueble varía mucho de una zona a otra y afecta directamente al resultado del método real.

En la práctica de la valoración inmobiliaria, algunos puntos que conviene revisar antes de presentar una autoliquidación son:

• Que el valor catastral esté actualizado y no responda a una ponencia claramente desfasada respecto a la realidad urbanística actual.

• Que la proporción entre suelo y construcción aplicada en el método real sea la que refleja el recibo del IBI vigente.

• Que en el caso de transmisiones por herencia se haya identificado bien la fecha del devengo (fallecimiento del causante), que puede no coincidir con la fecha de la escritura de aceptación.

• Que se hayan comparado los dos métodos antes de presentar la declaración, y no solo el objetivo, que es el que sale por defecto de la calculadora de la Sede Electrónica.

Cuando surge una discrepancia entre el valor catastral y el valor real del suelo, existen procedimientos específicos (revisiones catastrales, alegaciones a ponencias de valores) que se tramitan ante Catastro, no ante el Ayuntamiento. Ese cauce puede tener sentido en algunas situaciones, pero excede el ámbito de la plusvalía municipal y requiere asesoramiento específico.

Cuándo conviene revisar el cálculo antes de vender, heredar o transmitir

Hay operaciones en las que dedicar un rato a revisar la plusvalía municipal antes de firmar puede ahorrar cifras significativas o evitar sorpresas:

• Herencias con vivienda habitual: comprobar si algún heredero cumple los requisitos de la bonificación del 95% (empadronamiento, edad, situación) antes de escriturar la partición.

• Divorcios con reparto de la vivienda familiar: verificar si la adjudicación entra en el supuesto de no sujeción por cumplimiento de sentencia.

• Ventas de inmuebles adquiridos hace poco tiempo o en pérdidas: acreditar la inexistencia de incremento de valor puede dejar la operación no sujeta. Aun así, hay que presentar la declaración.

• Inmuebles con valores catastrales muy antiguos: comparar los dos métodos suele arrojar diferencias importantes.

• Transmisiones con no residentes implicados: revisar la posición del comprador como sustituto del contribuyente.

Si estás valorando vender una vivienda en Alcorcón y quieres tener una imagen realista de los gastos e impuestos antes de decidir, en Inmara podemos ayudarte con la valoración del inmueble y con la coordinación de los trámites de la venta. La plusvalía municipal es solo una de las piezas fiscales que hay que anticipar; también entran en juego la ganancia patrimonial en el IRPF, los honorarios notariales y registrales y, en su caso, la cancelación de cargas.

Preguntas frecuentes sobre la plusvalía en Alcorcón

¿Se paga plusvalía en Alcorcón si vendo mi vivienda habitual?

Sí, con carácter general. La compraventa de la vivienda habitual no está exenta del IIVTNU. Lo que sí puedes hacer es elegir el método de cálculo más favorable (objetivo o real) y, si acreditas que no hubo incremento de valor del suelo, la operación queda no sujeta, pero aún así debe declararse.

¿Se paga plusvalía si heredo un piso en Alcorcón?

Sí, los herederos son sujetos pasivos del impuesto en las transmisiones por causa de muerte. Cada heredero paga por la parte que le corresponde. Si el inmueble era la vivienda habitual del fallecido y los herederos cumplen los requisitos (cónyuge, descendientes menores de 25 años, descendientes con discapacidad, empadronamiento mínimo de 2 años, compromiso de no transmitir en 4 años), pueden acceder a una bonificación del 95% de la cuota íntegra.

¿Y si me divorcio y me quedo con la vivienda?

Las transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos como consecuencia de sentencias de nulidad, separación o divorcio no están sujetas al impuesto en Alcorcón, independientemente del régimen económico matrimonial. Esto significa que no hay que pagar cuota, aunque sí conviene documentar bien la operación en la posterior transmisión, porque el periodo de generación se computa desde la adquisición original.

¿Cuánto se paga de plusvalía en Alcorcón?

Depende del valor catastral del suelo, de los años transcurridos desde la adquisición y del método elegido. El tipo de gravamen en Alcorcón oscila entre el 27% y el 30% según el tramo de tenencia, y se aplica sobre la base imponible calculada por el método objetivo o el real. En herencias con vivienda habitual, la bonificación del 95% puede reducir drásticamente la cuota final.

¿Qué pasa si vendí mi piso con pérdidas?

Si puedes acreditar con las escrituras de adquisición y transmisión que no hubo incremento de valor del suelo, la operación no está sujeta al impuesto (art. 4.5 de la ordenanza, tras la STC 182/2021 y el RDL 26/2021). En cualquier caso, tienes que presentar la declaración aportando los títulos, aunque la cuota sea cero.

¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía en Alcorcón?

30 días hábiles en compraventas y donaciones, y 6 meses (prorrogables otros 6) en herencias. Los plazos se cuentan desde el otorgamiento de la escritura o desde el fallecimiento del causante, no desde la firma privada o desde la aceptación de la herencia.

¿Se puede reclamar una plusvalía ya pagada?

Puede reclamarse en determinadas circunstancias (por ejemplo, cuando el método aplicado no era el más favorable o cuando concurría un supuesto de no sujeción no declarado), dentro de los plazos generales de la Ley General Tributaria. Cada caso requiere análisis individual, y suele ser recomendable contar con asesoramiento jurídico o fiscal antes de iniciar el procedimiento.

Fuentes oficiales consultadas

• Ayuntamiento de Alcorcón — Ordenanza Fiscal nº 22 reguladora del IIVTNU (publicada en BOCM nº 8, 10 de enero de 2025; vigente para 2026). Consultada en septiembre de 2026.

• Ayuntamiento de Alcorcón — Preguntas frecuentes sobre el IIVTNU. Sede Electrónica, apartado Gestión Tributaria.

• Ayuntamiento de Alcorcón — Catálogo completo de ordenanzas fiscales 2026.

• Boletín Oficial del Estado — Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el TRLHL a la STC 182/2021.

• Boletín Oficial del Estado — Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, TRLRHL, artículos 104 a 110 (IIVTNU).

• Tribunal Constitucional — Sentencia 182/2021, de 26 de octubre, sobre la inconstitucionalidad del método objetivo anterior del IIVTNU.

• Dirección General del Catastro — Sede Electrónica del Catastro, para consulta de valores catastrales de suelo y construcción.