Una vivienda protegida (VPP o VPO) es una vivienda cuyo precio de venta o alquiler y cuyas condiciones de acceso están limitados por la Administración durante un número determinado de años. En Alcorcón hay un parque muy amplio de este tipo de vivienda —sobre todo en el Ensanche Sur, promovido por la antigua empresa municipal EMGIASA—, lo que hace que muchas familias de la zona tengan hoy dudas concretas: si pueden comprar una, a qué precio pueden venderla o si les conviene descalificarla.

¿Qué es una vivienda protegida?

Una vivienda protegida —también llamada VPP (Vivienda con Protección Pública) en la Comunidad de Madrid o, en su terminología histórica, VPO (Vivienda de Protección Oficial)— es una vivienda que se construye o adquiere con algún tipo de intervención pública (suelo, financiación o ayudas) y que, a cambio, queda sujeta a un régimen legal de protección durante un plazo determinado.

Mientras dura ese régimen, la vivienda tiene tres limitaciones principales:

• Precio máximo: no se puede vender ni alquilar por encima del precio máximo legal que fija la Comunidad de Madrid para cada municipio y tipo de vivienda.

• Requisitos de acceso: el comprador o inquilino debe cumplir condiciones de ingresos, no tener otra vivienda en propiedad y destinarla a residencia habitual.

• Control administrativo: determinadas operaciones (venta, alquiler, obras) requieren autorización o visado de la Administración.

La finalidad es facilitar el acceso a la vivienda a precios por debajo del mercado libre. Cuando termina el periodo de protección, el propietario puede solicitar la descalificación y la vivienda pasa a ser libre.

Tipos de vivienda protegida en la Comunidad de Madrid

Las viviendas protegidas de nueva construcción de la Comunidad de Madrid se regulan hoy, con carácter general, por el Decreto 74/2009, de 30 de julio (Reglamento de Viviendas con Protección Pública). Los tipos principales son:

• VPPB — Vivienda con Protección Pública Básica. La más accesible, con los precios máximos más bajos y dirigida a rentas más ajustadas.

• VPPL — Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado. Un escalón por encima: permite ingresos algo más altos, viviendas mayores y un precio máximo por m² superior.

• VPPA — Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento. Destinada a alquiler.

• VPPA OC — Arrendamiento con Opción de Compra.

• VIS — Viviendas de Integración Social.

Además existen regímenes anteriores que siguen vigentes para las viviendas calificadas en su día bajo ellos (por ejemplo, el Decreto 11/2005 o la promoción pública), así como las antiguas denominaciones VPO y VPT. Por eso, para saber qué reglas se aplican a tu vivienda concreta, el documento que manda es su cédula de calificación definitiva.

La vivienda protegida en Alcorcón

Buena parte del parque protegido de Alcorcón se concentra en el Ensanche Sur, un desarrollo promovido a principios de siglo por EMGIASA (Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón), una empresa de capital 100% municipal. Según el propio Ayuntamiento de Alcorcón, EMGIASA obtuvo el suelo, lo urbanizó y promovió más de 7.000 viviendas protegidas en el barrio. Miles de familias accedieron a esos pisos mediante sorteos a mediados de la década de 2000, con precios de partida muy por debajo del mercado.

En Inmara Inmobiliaria, hemos visto como la situación ha dado un giro importante:

• EMGIASA está extinguida y sus competencias las ha asumido el Ayuntamiento de Alcorcón, que recuperó sus activos y pasivos a finales de 2024, con el visto bueno del Ministerio de Hacienda.

• Muchas de esas viviendas ya han cumplido su plazo de protección y se están descalificando, pasando al mercado libre. Esto ha disparado los precios: se han publicado operaciones de viviendas descalificadas del Ensanche Sur en el entorno de los 400.000 € (fuente: Alcorcón Hoy / Moncloa, julio de 2026).

• El Ayuntamiento ha anunciado que ejercerá el derecho de tanteo y retracto sobre muchas de estas promociones públicas del Ensanche Sur. En la práctica, cuando el propietario de una de estas viviendas comunica su intención de vender, la Administración puede adquirirla para mantenerla dentro del régimen de protección. (Fuentes: Ayuntamiento de Alcorcón; Noticias para Municipios, octubre de 2025.)

A esto se suman desarrollos nuevos, como Retamar de la Huerta, que prevé más de 1.100 viviendas protegidas dentro de un total superior a 3.500, y las promociones de alquiler asequible del Plan Vive (VPPB en régimen de alquiler, gestionadas al margen de la compraventa).

Quiero comprar una vivienda protegida en Alcorcón

Para comprar una vivienda protegida de nueva promoción en Madrid normalmente no se acude a una inmobiliaria privada de alcorcón, sino que se accede a través de la Agencia de Vivienda Social (AVS) de la Comunidad de Madrid o de la empresa municipal correspondiente, mediante sorteo o baremo, y para participar hay que estar inscrito en el registro de demandantes. La compra de una vivienda protegida ya existente (de segunda transmisión) sí puede hacerse en el mercado, pero respetando el precio máximo y los requisitos.

Requisitos generales para acceder a una VPP en Madrid

Según la Comunidad de Madrid, con carácter general debes:

• Ser mayor de edad o menor emancipado, con nacionalidad española o residencia legal en España.

• No ser titular de otra vivienda en propiedad (con excepciones, como vivienda inadecuada o determinados casos de divorcio).

• No superar los límites de ingresos vinculados al IPREM, que se calculan según el tipo de vivienda. A modo de referencia, para VPPB el límite se sitúa en torno a 5,5 veces el IPREM y para VPPL en torno a 7,5 veces el IPREM.

• Destinar la vivienda a residencia habitual y permanente.

Cómo se solicita

1. Inscríbete en el registro de demandantes de vivienda protegida (Comunidad de Madrid) o, según la promoción, en el organismo municipal que corresponda. La inscripción es gratuita y se renueva periódicamente.

2. Reúne la documentación: DNI/NIE, certificado de empadronamiento, declaración de la renta y justificantes de ingresos, entre otros.

3. Atento a las convocatorias: cada promoción tiene su plazo. Según el caso, la adjudicación es por sorteo o por baremo (puntuación por circunstancias familiares, ingresos, etc.).

4. Adjudicación y firma con la Administración si resultas seleccionado.

Precio de la vivienda protegida: el "módulo" y el precio máximo

El precio de una vivienda protegida no es libre: se calcula a partir del módulo, que es el precio máximo por metro cuadrado de superficie útil que fija la Comunidad de Madrid. Ese módulo depende de:

• La zona del municipio (Alcorcón está en la Zona B).

• El tipo de vivienda (VPPB, VPPL…) y la normativa a la que se acoge.

El módulo se actualiza cada año según el IPC. Para 2026 se publicó una subida del 2,9 % (Resolución de 19 de enero de 2026 de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, BOCM de 30 de enero de 2026).

A modo orientativo, para viviendas acogidas al Decreto 74/2009 en la Zona B (donde está Alcorcón), los precios máximos publicados para 2026 se sitúan en el entorno de:

• VPPB: ~2.231,98 €/m² útil

• VPPL: ~2.570,48 €/m² útil

Quiero vender mi vivienda protegida en Alcorcón

puedes venderla, pero mientras esté protegida solo puedes hacerlo al precio máximo legal de venta vigente en el momento de la transmisión. Una vez transcurrido el periodo de protección (y descalificada), podrás venderla a precio libre.

¿Necesito autorización de la Comunidad de Madrid para vender?

Depende del tipo de vivienda y de si recibiste ayudas. Según la Comunidad de Madrid:

Sí suele ser necesaria la autorización cuando:

• Es una VPO de promoción pública: en general no puede venderse hasta que hayan pasado 5 años desde que se adquirió, salvo justa causa.

• Se obtuvo préstamo cualificado y/o ayudas para comprarla y se quiere vender dentro del plazo de limitación del Plan de Vivienda. En ese caso, además, hay que reintegrar las ayudas recibidas con sus intereses y cancelar o novar el préstamo.

No es necesaria la autorización (aunque sí hay que respetar el precio máximo) en casos como:

• Disolución de la sociedad de gananciales por divorcio, cuando la vivienda se adjudica a uno de los cónyuges.

• Extinción del condominio, cuando la vivienda se adjudica a uno de los copropietarios (habitual en herencias entre hermanos).

• Viviendas de promoción privada que no se acogieron a préstamo cualificado ni a ayudas.

• Cuando, habiendo tenido ayudas, ya ha pasado el plazo de limitación (5 años desde el cobro de la ayuda en planes de la Comunidad de Madrid; 10 años desde la subrogación de la hipoteca en un Plan Estatal).

La autorización, cuando hace falta, se tramita ante la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, con formulario, documentación y el abono de la tasa correspondiente.

Errores habituales al comprar o vender una vivienda protegida en Alcorcón

• Pensar que "protegida" y "descalificada" son lo mismo. Mientras esté calificada, hay precio máximo y control administrativo.

• Aplicar plazos genéricos. Que "a los 15 años se descalifica" no vale para todos los regímenes: depende de la cédula.

• Fiarse de una valoración automática de portal para decidir el precio o si descalificar.

• Olvidar el paso del Ayuntamiento cuando la vivienda procede de EMGIASA (Ensanche Sur).

• Vender sin comprobar si hacía falta autorización o reintegrar ayudas, con el riesgo de nulidad o sanción.

• No visar el contrato de compraventa o alquiler de una VPP.

H2: Preguntas frecuentes sobre vivienda protegida en Alcorcón

¿Qué es una vivienda protegida? Una vivienda cuyo precio y condiciones de acceso están limitados por la Administración durante un plazo determinado, a cambio de una intervención pública (suelo, financiación o ayudas).

¿Qué tipos de vivienda protegida hay en Alcorcón? Las de nueva construcción se rigen por el Decreto 74/2009 (VPPB, VPPL, VPPA, VPPA OC, VIS). También hay viviendas de regímenes anteriores (VPO/VPT, Decreto 11/2005, promoción pública), muy presentes en el Ensanche Sur por las promociones de EMGIASA.

¿Quién puede comprar una vivienda protegida? Con carácter general, mayores de edad o emancipados, con residencia legal, que no tengan otra vivienda en propiedad y no superen los límites de ingresos vinculados al IPREM, destinándola a residencia habitual.

¿Se puede vender una vivienda protegida en Alcorcón? Sí. Mientras esté protegida, solo al precio máximo legal vigente; una vez descalificada, a precio libre. En algunos casos hace falta autorización de la Comunidad de Madrid, y si procede de EMGIASA hay que consultar además al Ayuntamiento.

¿Puedo venderla al precio que quiera? No mientras esté protegida: existe un precio máximo por m² útil según la zona (Alcorcón, Zona B) y el régimen. Solo tras la descalificación el precio es libre.

¿Cómo sé si mi vivienda sigue protegida y cuál es su precio máximo? En la cédula de calificación definitiva y en la nota simple del Registro de la Propiedad; el precio máximo, en las tablas oficiales de la Comunidad de Madrid según zona y régimen.

¿Se puede descalificar? Sí, una vez cumplido el periodo de protección, solicitándolo (no es automático). Puede implicar el reintegro de ayudas recibidas.

¿Qué es el tanteo y retracto en el Ensanche Sur? Es el derecho del Ayuntamiento de Alcorcón a adquirir determinadas viviendas protegidas cuando su propietario decide venderlas, para mantenerlas dentro del régimen de protección. Conviene confirmar su alcance actual con el Ayuntamiento.

¿Dónde consulto la información oficial? En el portal de vivienda de la Comunidad de Madrid, en la Sede Electrónica y en el Ayuntamiento de Alcorcón (ver enlaces al final).